Сподели

Тип
    Пазар на офис площи H1 2018г.

    През първата половинана 2018г. наличностите на готови офис площи в България достигнаха близо до 1,92 млн.м2.

    Главната движеща сила на пазара отново са големите компании от Аутсорсинг Индустрията, в секторите на ИТ продуктите и изнесените бизнес процеси и услуги. Този фактор до голяма степен определя цените, предпочитаните райони и характеристиките на офисите, като активността е по-скоро във високия клас „А“ офиси.

     

    I. Характеристики на пазара /предпочитани бизнес райони

    Основните Наематели на пазара на офис площи, изпитват все по-голям недостиг на квалифицирани служители за своята дейност. Последните от своя страна, стават все по-взискателни към работодателите си и условията на работното място, които те предлагат. В тази връзка, при избор на офис, освен фактора „цена“, големите компании, все повече отдават важност на местоположението на сградата, близостта на метростанция или друг развит обществен транспорт, наличие на зелени зони за почивка, високо ниво на енергоефективност и управление на вложените материали и системи в сградата. Добавената стойност на фактора „местоположение“ се свързва с локация в престижна бизнес среда и лесен/бърз достъп до сградата от всички точки на града. Последно проучване сред служители и мениджъри от такива компании, определя следните предпочитани райони, изредени по реда на атрактивността им:

    • Бул. Цариградско шосе /концентрация около Младост 1 и метростанция до магазин Метро/
    • Централен Бизнес Район / градски център/
    • Бизнес парк София и района около него
    • Бул. България
    • Бул. Тодор Александров / отсечката до ул. Опълченска/.
    • Районът на летище София

     

    II. Ценови нива на офис площи и заетост

    Средните наемни нива за клас А офис площи остават стабилни – 13 евро /м2 за CBD, 12 евро/м2 - широк център и 11 евро/м2 - квартални и крайградски зони.

    Клас Б сгради също следват тенденция на стабилизиране по отношение на исканите наеми, като нивата са в диапазона от 6 до 10 евро/м2 в зависимост от местоположението и състоянието на вложените системи и материали в сградите.

    Клас ААА проекти, които отговарят на изискванията на международните компании, остават на нива между 12 до 14 евро/м2.

    Поради голямата активност на повечето компании, през изминалата 2017 г., нивото на свободните площи прогресивно намаля, като от близо 240 000 м2 в началото на 2017г. /14%/, в края на 2017 г, те се свиха до около 200 000 м2 или около /11%/ от общия обем. В момента наблюдаваме стабилизиране на нивата – за Q2 2018 свободните площи са около 195 000 м2 или малко над 10% от общия обем. Стабилизацията се дължи на няколкото нови проекти излезли на пазара /Милениум Офис Център, GrafixOfficeCenter,SouthParkOfficeBuilding,и др./както и на намалялата активност на основните играчи от ИТ и Оутсорсинг сектора регистрирана през второто тримесечие на 2018 г.


    III. Прогнози и тенденции на пазара на офиси.

    Нарастващият брой на офис сгради в процес на изграждане, както и обявените наскоро, други нови проекти, ще доведе до нарастване на конкуренцията сред наемодателите, което в дългосрочен план би натиснало цените в посока надолу. Все пак, до завършването на повечето от тези проекти /края на 2019г. и първата половина на 2020г./, комбинацията от ниското ниво на свободните площи и трайно високото търсене на клас А офис площи, ще задържи валидни текущите наемни нива за клас А сектора.
     

    IV. Търговски площи – H1 2018

    Презпървата половина на 2018 г., готовите търговски площи в съществуващите моловеоставатстабилни – малко под 800 000 м2.За разлика от гр. София, където не се очакват нови проекти, нови два търговски центрове / Делта Планета – гр. Варна и Пловдив Плаза – гр. Пловдив/ са насрочени да бъдат завършени към края на втората половина на2018г. Същите ще предложат допълнителни 75 000 м2 към вече готовите търговски площи.

    С положителната икономическа перспектива в страната /2016-2017/ и нарастване на потреблението, много от големите търговци на дребно смятат, че е подходящо време да разширят мрежата си от магазини. София и другите големи градове остават на фокуса на водещите вериги за бързо оборотни стоки, вериги за спортни стоки, модни марки с ниски до средни цени и магазини за здраве и красота. Желанието за развитието на големите компании съответства на амбицията собствениците на търговски центрове, да подобрят позицията си в конкурентната среда на този пазар. В резултат на това, през първото тримесечие на 2018 г., станахме свидетели на откриването на нови локации от веригите в търговските центрове - Билла в България Мол, петте марки на модната група LPP в България Sofia Ring Mall и dm Drogerie в Мол Пловдив.

    Повишената активност и липсата на нови площи в гр. София, доведе до малък натиск в посока нагоре на наемните нива в - в големите търговски центрове средната наемна цена достигна 32 евро/м2, а по първокласните търговски улици, нивата удариха границата от 50 евро/м2 за бул. Витоша. На едноименната улица бяха отворени суши-бар и магазин за красота през периода.

    Прогнозите за следващите месеци са за забавяне на описания растеж, но при запазване на положителния тренд на годишна база. Мотивите за такава прогноза, най-вече се свързват с обективните проблеми на големите търговци на дребно, а именно високатаконкуренция, трудности при наемане на персонал илипса на търсене на някои продукти.

    От друга страна, средната заплата и потребителските разходинарастват соколо9% на годишна база, което дава индикация за запазване на положителната тенденция в средносрочен план.  В подкрепа на последното, идват и данните за увеличаването на разходитеза повечето от големитевидове стоки - храни, транспорт иразвлечения, докато задлъжнялостта,жилищните икомунални услуги, и разходите за облеклоимат отрицателни темпове на растеж.


    V. Нива на възвращаемост и инвестиционна активност

    Инвестиционната активност през първата половина на 2018 е намаляла, в сравнение със същия период през 2017г. Резултатът е следствие от няколко наблюдавани процеса – високи продажни цени, липса на подходящи оферти за инвестиция, като и голямото движение през 2017, особено в сектора на търговските центрове. Средните нива на възвращаемост следват линия на стабилизиране, а именно / за София/:

    • Офис площи – 7,8 %
    • Търговски площи – 7,3% при търговските центрове, 8,3 % при първокласните улици
    • Индустриални площи – 8,9%

    Малкото, но все пак значителни по обема си транзакции от началото на 2018г, са придобиванията на MallofSofia – от полската GTC, която разширява портфолиото са в България; Милениум център от групата KBC, както и  PolygraphiaOfficeCenterи Megaparkот Южноафриканския фонд – Lion’sHead.

    Arco Real Estate предлага пълно обслужване в областта на недвижимите имоти. Компанията е собственост на Естонската Arco Vara Group, основана през 1992г.,в момента най-голямата компания за недвижими имоти в Балтика. Екипът й се състои от над 170 утвърдени специалисти, със 17 офиса в 3 държави: Естония, Латвия и България. ArcoRealEstateе ексклузивен представител по продажби на най-големите естонски инвестиционни проекти в България – BLVDResidence, LIVDApartmentsи IZTOKParkside.


    Domaza - Недвижими имоти

    По-стари новини
    12/09/2018 15:44:02Кои градове и кои държави са с най-надценени стойности на жилищните имоти
    Изданието „The Economist“ е изготвило класация на градовете, в които стойността на жилищните имоти е силно надценена. Разглеждайки изминалия петгодишен период се оказва, че недвижимите имоти в Дъблин са с най-голяма надценка – 78,5%, следван от Берлин с 63,1% и Ванкувър с 60,4% по-високи цени.  ...
    12/09/2018 15:08:0330% ръст на цените на недвижими имоти в София за последните 3 години
    Анализ на Националния статистически институт /НСИ/ показва, че цените на недвижими имоти в София са се увеличили неколкократно през последните години и някои анализатори сравняват обстановката с тази от 2008г.  Недвижими имоти в София: минало и настояще Някои жилища са дори по-скъпи от тогава, сочат данните,...
    12/09/2018 09:56:58Мащабните строителни проекти на Сенегал: какво планират държавата и рапърът Аkon
    Новият град до Дакар – Диамниадио   Грандиозният проект за изграждане на напълно нов град само на трийсетина километра от столицата на Сенегал, Дакар, вече е във фаза на интензивна реализация. Диамниадио е името на новото селище има за цел да разреши проблема с пренаселването в страната...
    10/09/2018 12:50:2212-13 октомври, Международно изложение за недвижими имоти «ИНВЕСТШОУ»
    Имоти в чужбина, ваканционни и инвестиционни имоти В рамките на два дни строителните компании и агенциите за недвижими имоти ще могат да предложат на всички, които имат интерес, имоти в чужбина, ваканционни и инвестиционни имоти.   По време на  &l...
    07/09/2018 14:44:49Недостиг на работна ръка и бум в строителството на недвижими имоти в Лимасол
    Осем години, след като се „спука балонът“ в сектора на недвижими имоти в Кипър, пазарът се съживява с бърза скорост. Нови и нови небостъргачи изникват в Лимасол – един от най-атрактивните градове на острова и втори по големина, който се подготвя и за откриването на мега проекта за интегриран казино ку...